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低金利と巨大な外資の流入は危機に先立つ何年にも渡り緩い融資条件を創り出し、住宅市場ブームと借金で消費をする風潮に油を注いだ[42]。米国における住宅所有率は 1994年の 64% （この比率は1980年頃から概ね一定していた）から2004年には過去最高の 69.2% まで上昇した[43]。サブムライムローンはこの住宅所有率の上昇と住宅需要全体に大きく寄与し、これは価格を押し上げた。

アメリカの典型的な住宅の価格は 124% 上昇した。2001年までの 20年間において、米国内の住宅価格中央値は家計収入中央値の 2.9倍～3.1倍だった。不動産投資ローン 無料この比率は 2004年には 4.0倍に上がり、この住宅バブルは相当数の住宅所有者による低利融資への借り換えや住宅価格の上昇に基づいた二重抵当による消費支出に繋がった。米国家計が負う債務の年間可処分所得に対する比率は 2007年末には 127% だったが、これはだった。

住宅価格が上昇する間、消費者の貯蓄率は減少し[47]、借り入れと消費は共に増大した。家計の負債は 1974年末の 7,050億ドル、可処分所得の 60% から、2000年末には 7兆4千億ドルに増大し、遂には 2008年半ばの 14兆5千億ドル、可処分所得の 134% に達した。において、米国の典型的な家庭は 13 枚のクレジットカードを所有しており、40% の家庭は借入残高があったが、これは 1970年には 6% だった[49]。 住宅価値を担保として引き出された資金による消費支出は、住宅バブルの形成につれて 2001年の 6,270億ドルから 2005年には1兆4,280億ドルに倍増し、この間の総額では 5兆ドル近くに及んだ。米国における住宅ローン残高の対 GDP 比は 1990年代の平均 46% から 2008年の 73% まで増大し、10兆5千億ドルに達した[53]。

この信用と住宅価格の爆発的増大は建築ブームを呼び、遂には過剰な住宅在庫が形成されたため、米国の住宅価格は 2006年半ばにピークを迎えたあと下降を始めた[54]。融資条件の緩さと、住宅価格の上昇が続くと信じられたことにより、多数のサブプライム層が変動金利型不動産投資ローンに手を出した。これらの住宅ローンは予め定められた一定期間中は市場相場よりも安い金利で借り手を誘い、残りの期間中は市場金利が適用されるようになっていた。初期の低利期間が満了した後、切り上がる弁済額に耐えられない場合は、借り手は住宅ローンを借り換えようとした。米国の多くの地域で住宅価格が下がり始めると借り換えは前より難しくなった。切り上がった弁済額から借り換えによって逃れる道を断たれた債務者は債務不履行に陥り始めた。

住宅ローンの弁済を停止する債務者が増えるにつれて（これは現在も進行中の危機である）、差し押さえと住宅物件の売物は増える。これは住宅価格を押し下げる圧力となり、住宅所有者の資産価値をいよいよ下げる。住宅ローンの弁済が減ることは不動産担保証券の価値をも下げ、これは銀行の自己資本と財務的な健全性を蝕む。危機の中心にあるのはこの悪循環である。

米国の平均的な住宅価格は 2006年半ばのピークから 20% 超下落していた。住宅価格がこのような予想外の大きな落ち込みを見ると、多数の借り手は住宅のエクイティが 0 またはマイナス、即ち家の価値が不動産投資ローン 審査の額を下回ることになる。推定 880万件の債務者（住宅所有者全体の 10.8%）の住宅エクイティがマイナスだったが、これは 2008年11月には 1,200万件まで増大したと信じられている。住宅ローンは典型的には物件を抵当としたノンリコースローンなので、この状況に陥った債務者には敢えて債務不履行を選ぶインセンティブが生じる[58]。経済学者のスタン?リーボウィッツがウォールストリート?ジャーナル紙上で述べたところでは、エクイティがマイナスである住宅は全体の 12% に過ぎないにもかかわらず、それらは 2008年下半期に生じた差し押さえの 47% を構成した。彼の結論によれば、差し押さえの主な要因はローンの種類や借り手の信用状況、弁済能力ではなく、住宅エクイティの大きさだった。

差し押さえ比率の上昇は住宅の売物在庫を増やす。における新築住宅の販売件数は前年比で 26.4% 減少した。新築住宅の売物在庫は 2007年12月の成約数の 9.8倍であり、この比率は 1981年以来最大だった[60]。これに加えて 400万戸近い中古住宅が売りに出されており[61]、うちほぼ 290万戸は空き家だった[62]。この過剰な在庫が住宅価格を下げた。価格が下がるにつれて、更に多くの住宅所有者が債務不履行や差し押さえのリスクに陥った。住宅価格の下落はこの過剰在庫（過剰供給）が通常のレベルに下がるまで続くと考えられている[63]。 http://finnish-charity-school.org/

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